Cand vor scadea preturile la imobiliare? Previziuni surprinzatoare

Cand vor scadea preturile la imobiliare este intrebarea pe care toata lumea si-o pune acum, mai ales ca numarul tranzactiilor a scazut cu peste 20% fata de anul trecut, in timp ce preturile continua sa creasca! Paradoxal, media de pret in Bucuresti a ajuns la 2.250 de euro/mp, iar la nivel national vorbim despre 1.974 euro/mp. 

Mai mult decat atat, impozitul pe proprietate va creste cu 70-80%, ceea ce complica si mai mult ecuatia. Vor scadea preturile la apartamente in 2026 sau trebuie sa asteptam pana in 2027? Cand scad preturile la imobiliare cu adevarat si ce zone vor fi afectate primele? Ei bine, raspunsurile nu sunt deloc simple, dar suntem aici sa clarificam previziunile specialistilor si sa iti aratam cand vor scadea apartamentele!

De ce cresc preturile in timp ce scad vanzarile de apartamente?

Paradoxul pietei imobiliare din 2026

Piata rezidentiala din Bucuresti a inceput 2026 cu o scadere de 18,6% a numarului de tranzactii cu apartamente in ianuarie-februarie fata de aceeasi perioada din 2025, iar in Ilfov declinul a fost de 10,9%. In realitate, volumul tranzactiilor din zona metropolitana Bucuresti-Ilfov scazuse deja cu 8,5% in 2025 fata de 2024. Totusi, preturile locuintelor noi au crescut cu aproximativ 20%, pana la o medie de circa 2.500 de euro/mp.

Explicatia acestui fenomen aparent contradictoriu vine din consecinta unui deficit de autorizare acumulat pe parcursul mai multor ani, care se suprapune peste o cerere in asteptare si peste un cadru de reglementare in schimbare. Anul 2026 este un an de recalibrare, nu de criza.

Dezechilibrul intre cerere si oferta noua de locuinte

Blocurile noi livrate in T4 2025 au fost cu aproximativ 10-11% mai putine decat in T4 2024. In plus, zona Bucuresti-Ilfov a inregistrat doar 4.013 autorizatii de construire emise in 2025. Cand ai mai putine unitati si cerere existenta, pretul creste automat.

Presiunea cea mai consistenta asupra pietei vine din partea costurilor de productie. Romania a consemnat una dintre cele mai accentuate cresteri ale costurilor de constructie pentru cladiri rezidentiale noi din Europa, cu 9% in 2025, fata de aproximativ 1% la nivelul mediei UE.

Intrarea in vigoare in decembrie 2025 a Legii 207/2025 (Legea Nordis) ii protejeaza pe consumatori, dar ii incurca pe dezvoltatori. Acestia nu se mai pot baza pe finantarea de catre clienti a proiectelor la stadiu de concept, iar o parte dintre dezvoltarile planificate nu vor mai intra nici macar in executie.

Puterea de cumparare versus presiunea pe proprietari

Accesibilitatea ramane o provocare structurala, iar achizitia unui apartament in Bucuresti necesita in prezent echivalentul a sapte pana la noua ani de venit mediu net. Contextul macroeconomic ramane dificil, cu o inflatie anuala medie de 7,3% in 2025, cea mai ridicata din UE, un salariu mediu net de 1.120 euro in decembrie 2025 si o rata a somajului urcand la 6%.

Cererea din piata este clar cu un buget mai mic decat preturile afisate online. Proprietarii pornesc de la preturi umflate, testand piata, iar un exemplu recent arata cum un apartament a fost pus la 146.000 de euro si l-a tinut sase luni, scazand treptat la 130.000, apoi la 126.000, 124.000, dupa ce primise oferte de 115.000.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

320 Euro

Oferta Noua

Comision 50%

Apartament doua camere mobilat si utilat zona Racadau

Brasov

Vezi detalii

1,100 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament in vila Ultracentral Brasov

Brasov

Vezi detalii

122,000 Euro

Oferta Noua

Comision 0%

Apartament doua camere Racadau

Brasov

Vezi detalii

800 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament Cosmopolit Residence cu parcare subterana

Brasov

Vezi detalii

61,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Garsoniera decomandata Astra zona Planete

Brasov

Vezi detalii

117,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere Parcul Trandafirilor

Brasov

Vezi detalii

550 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament mobilat zona Coresi cu parcare

Brasov

Vezi detalii

104,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament doua camere semidecomandat Bd Saturn

Brasov

Vezi detalii

Cand vor scadea preturile la apartamente: Cronologia previziunilor pentru 2026-2027

Prima jumatate a lui 2026: stagnare si prudenta

Consultantii Colliers subliniaza ca 2026 ar trebui privit ca un an de stabilizare si pregatire pentru urmatorul ciclu de crestere, nu ca un an de relansare rapida. Activitatea imobiliara va ramane scazuta in 2026, cu o imbunatatire lenta abia din 2027. 

Motivele sunt structurale: costuri ipotecare inca ridicate pana la mijlocul lui 2026, venit disponibil mai mic ca urmare a masurilor fiscale si a incetinirii economice, costuri de constructie influentate de TVA mai mare (21% standard; regimul redus unificat la 11%).

Gabriel Blanita de la Colliers Romania spune ca prima jumatate a anului ar putea aduce mai degraba stagnare decat relansare. Dezvoltatorii amana lansarea proiectelor pana cand BNR da semnalul cert al relaxarii monetare. Pe scurt, nu asistam la o prabusire, ci la un „inghet controlat", determinat de o combinatie de costuri mari si cerere reticenta.

Momentul-cheie: iunie-septembrie 2026

Daca inflatia nu surprinde in sus, BNR ar putea incepe primele reduceri de dobanda in mijlocul lui 2026. Gabriel Blanita se astepta ca, incepand cu luna iulie, inflatia sa intre pe o traiectorie descendenta, iar odata cu aceasta sa apara premise pentru reducerea dobanzilor. Abia atunci creditarea ipotecara se poate relaxa vizibil. Efectul in piata va aparea in T1-T2 2027, iar 2026 ramane un an de tranzitie.

Scenariu pentru 2027: revenire lenta sau continuare a trendului

Odata cu relaxarea monetara si cresterea creditarii va aparea o revenire lenta, nu exuberanta. ING estimeaza crestere moderata in proiectele orientate spre eficienta energetica si revenirea interesului pentru locuinte family-friendly (3 camere), dar doar daca veniturile reale se stabilizeaza.

Ce zone si segmente vor cunoaste ajustari de pret

Apartamentele vechi versus locuintele noi eficiente

Diferentele de pret dintre apartamentele vechi si cele noi variaza semnificativ. Cluj-Napoca prezinta aproape paritate: 3.300 euro/mp pentru noi si 3.227 euro/mp pentru vechi. In schimb, Bucuresti mentine un decalaj de aproximativ 341 euro/mp: noi la 2.500 euro/mp, vechi la 2.159 euro/mp. Cresterea TVA la 21% amplifica diferentele, oferind avantaj clar apartamentelor din piata secundara.

Diferentele dintre zonele centrale si periferice

Amplasamentul dicteaza pretul final. In Bucuresti, un apartament cu doua camere din centru costa 75.000 euro, comparativ cu 52.500 euro la periferie. Cluj-Napoca arata un ecart de 14.000 euro intre centru (78.000 euro) si zonele marginale (64.000 euro). Timisoara mentine diferente mai mici: 64.000 euro central fata de 53.000 euro periferic.

Segmentul accesibil sub presiune: unde apar primele scaderi

Timisoara pastreaza titlul de cel mai accesibil oras mare: apartamentele vechi costa 1.875 euro/mp. Iasi ramane sub pragul de 2.000 euro/mp pentru ambele segmente.

Piața secundara devine castigatoarea contextului actual

Peste 1,6 milioane de locuinte vandute din 2017 incoace, majoritatea fara credit bancar, stabilizeaza preturile pe piata secundara. Cumparatorii cu credit se vor orienta catre apartamente second-hand finalizate intre 2017-2025.

Cum influenteaza dobanzile, TVA si fiscalitatea evoluția preturilor

Impactul dobanzilor de 8% asupra accesibilitatii

O dobanda fixa de 8% transforma radical structura ratei lunare. Pentru un credit de 300.000 lei pe 25 de ani, rata initiala de 2.315 lei include doar 315 lei principal si 2.000 lei dobanda, ceea ce inseamna o pondere de doar 13,6% pentru rambursarea efectiva. In schimb, la o dobanda de 5%, ponderea principalului creste la 28%.

Majorarea TVA la 21%: cine absoarbe costurile

Cota redusa de 9% se mentine pana la 1 august 2026 doar pentru contractele semnate inainte de 1 august 2025, cu avans minim de 20%. Un apartament de 100.000 euro va costa acum 121.000 euro in loc de 109.000 euro, adica 12.000 euro diferenta. Pentru apartamente de 150.000 euro, costul aditional ajunge la 3.000 euro.

Cresterea impozitului pe proprietate cu 70-80%

Baza impozabila a crescut de la 1.000 lei la 2.677 lei/mp. Guvernul estimeaza venituri suplimentare de 3,7 miliarde lei in 2026. Eliminarea reducerilor pentru vechime amplifica efectul.

Comparatie cu pietele din Ungaria si Polonia

Intre 2015-2023, locuintele din Ungaria s-au scumpit cu peste 170%, iar in Bulgaria cu 86%. Romania ramane mai accesibila comparativ cu media UE.

Piata imobiliara din 2026 ramane un exercitiu de rabdare. Preturile nu vor scadea spectaculos, ci vor stagna pana la relaxarea dobanzilor din vara acestui an. Revenirea adevarata o asteptam abia in 2027. Pana atunci, piata secundara devine varianta cea mai accesibila, in contextul TVA-ului majorat si al impozitelor crescute. Cumparatorii prudenti vor beneficia de aceasta perioada de recalibrare pentru a face alegeri informate.