Cine plateste TVA la vanzarea unui imobil in 2025?

Incepand cu 1 ianuarie 2024, cota TVA pentru locuinte sociale creste de la 5% la 9%!

Te intrebi cum te afecteaza aceasta schimbare? Ei bine, noile reguli se aplica pentru toate locuintele cu o valoare de pana la 600.000 lei (fara TVA). Mai mult decat atat, daca proprietatea nu indeplineste toate conditiile pentru cota redusa, vei plati TVA standard de 19%.

In plus, statul a introdus si un "Registru al achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA", gestionat electronic, pentru a monitoriza mai atent aceste tranzactii. Exista totusi si o veste buna - daca ai semnat un contract de promisiune de vanzare-cumparare in 2023 pentru o locuinta de maximum 600.000 lei si 120 mp utili, vei beneficia in continuare de cota de 5% TVA pana la sfarsitul lui 2024.

In acest articol, iti vom explica exact cine plateste TVA la vanzarea imobilului in 2025, care sunt cotele aplicabile si cum poti sa te asiguri ca faci totul conform legii. Hai sa incepem!

Cine plateste TVA la vanzarea imobilului

In domeniul tranzactiilor imobiliare, intelegerea mecanismului TVA este esentiala pentru toate partile implicate. Prin urmare, este crucial sa clarificam rolurile si responsabilitatile specifice ale vanzatorilor si cumparatorilor.

Rolul vanzatorului in colectarea TVA

Vanzatorii, indiferent daca sunt comercianti sau persoane fizice autorizate, au responsabilitatea principala de a colecta TVA-ul si de a-l vira catre stat. Cu toate acestea, nu toate persoanele care vand proprietati sunt obligate sa colecteze TVA.

Pentru persoanele fizice, obligatia de colectare a TVA apare in urmatoarele situatii:

• Cand realizeaza cel putin doua tranzactii imobiliare intr-un an, iar proprietatile au fost achizitionate in scop de vanzare, nu pentru uz personal
• Atunci cand livreaza un teren construibil sau o constructie noua, dupa manifestarea intentiei de a construi pentru vanzare

In mod specific, persoanele fizice nu datoreaza TVA pentru proprietatile folosite in scop personal, precum:

• Locuinte personale
• Case de vacanta
• Bunuri mostenite
• Proprietati dobandite prin reconstituirea dreptului de proprietate

Obligatiile cumparatorului privind TVA

Desi vanzatorii sunt responsabili pentru colectarea si virarea TVA-ului, cumparatorul este cel care suporta efectiv aceasta taxa prin pretul total platit pentru achizitia imobilului. Pentru a beneficia de cota redusa de TVA, cumparatorii trebuie sa indeplineasca anumite conditii specifice.

In primul rand, cumparatorul trebuie sa fie persoana fizica. Mai mult, acesta poate achizitiona o singura locuinta la un pret intre 450.000 si 700.000 lei cu TVA redus, avand posibilitatea de a cumpara oricate proprietati sub 450.000 lei.

O societate poate beneficia de TVA 0% pentru locuinte doar daca opteaza pentru taxarea inversa. In cazul in care cumparatorul nu indeplineste conditiile pentru cota redusa sau pentru taxare inversa, va trebui sa achite cota standard de TVA de 19%.

Pentru transparenta si conformitate, cumparatorii sunt obligati sa declare in fata notarilor ca indeplinesc conditiile pentru achizitia cu TVA redus. Aceste declaratii trebuie pastrate de catre vanzatori ca dovada a aplicarii corecte a cotei reduse.

Cotele TVA aplicabile în 2025

Pentru anul 2025, sistemul TVA in domeniul imobiliar prezinta mai multe cote aplicabile, fiecare avand conditii specifice de utilizare.

Cota redusa de 9% - conditii si limite

Cota redusa de 9% se aplica exclusiv pentru locuintele care indeplinesc simultan urmatoarele criterii:

• Suprafata utila maxima de 120 mp, fara anexe gospodaresti
• Valoarea totala, inclusiv terenul, nu depaseste 600.000 lei fara TVA
• Achizitia se face de catre persoane fizice, individual sau in comun

Mai mult decat atat, pentru a beneficia de aceasta cota redusa, locuinta trebuie sa fie locuibila in momentul livrarii, ceea ce presupune:

• Acces la utilitati (electricitate, apa, canalizare)
• Finisaje interioare si exterioare complete
• Instalatii sanitare si electrice functionale

Cand se aplica cota standard de 19%

Cota standard de 19% devine aplicabila in urmatoarele situatii:

• Locuinte cu valoare peste 600.000 lei (fara TVA)
• Proprietati cu suprafata utila peste 120 mp
• Achizitii realizate de persoane juridice
• A doua achizitie cu TVA redus pentru aceeasi persoana

Cazuri de scutire de TVA

In conformitate cu prevederile fiscale, anumite tranzactii imobiliare sunt scutite de TVA. Astfel, operatiunea de livrare a unui imobil vechi (dupa expirarea datei de 31 decembrie a anului urmator primei ocupari) este scutita de TVA, fara drept de deducere.

Cu toate acestea, vanzatorii pot opta pentru taxarea tranzactiei, situatie in care trebuie sa notifice organele fiscale competente. Aceasta optiune se exercita de la data inscrisa in notificare.

Pentru tranzactiile intre persoane fizice care implica proprietati vechi, nu se aplica TVA, ci doar impozitul pe tranzactie. In plus, in cazul tranzactiilor intre persoane juridice care indeplinesc anumite conditii, se poate aplica mecanismul de taxare inversa.

Calculul TVA pentru diferite tipuri de proprietati

Calcularea corecta a TVA-ului pentru diferite tipuri de proprietati necesita o intelegere clara a regulilor fiscale actuale. Prin urmare, hai sa analizam in detaliu modul de calcul pentru fiecare tip de proprietate.

TVA pentru apartamente noi

Pentru apartamentele noi, valoarea TVA-ului depinde de mai multi factori specifici. Iata cateva exemple concrete:

• Un apartament nou de 100 mp cu o valoare de 500.000 lei beneficiaza de TVA redus de 9%
• Pentru un apartament de 130 mp evaluat la 550.000 lei, se aplica TVA standard de 19%, deoarece suprafata depaseste limita legala

In plus, apartamentul trebuie sa indeplineasca anumite conditii minime pentru a fi considerat locuibil:

• Finisaje exterioare complete, inclusiv acoperis si geamuri
• Instalatii sanitare functionale cu obiecte sanitare montate
• Tablou electric si prize instalate

TVA pentru case si terenuri

In cazul caselor, calculul TVA-ului urmeaza aceleasi principii generale, insa cu cateva particularitati:

• O casa noua de 110 mp, evaluata la 590.000 lei, se incadreaza la cota de 9% TVA
• Pentru o casa de 115 mp cu valoare de 625.000 lei, se aplica cota standard de 19%, deoarece pretul depaseste pragul maxim

Mai mult decat atat, pentru a beneficia de cota redusa, casa trebuie sa aiba:

• Acces individual la spatiul locuibil
• Racordare la utilitati (apa, electricitate)
• Cel putin un spatiu pentru odihna, bucatarie si grup sanitar

In cazul terenurilor, situatia este diferita. Pentru terenurile construibile si constructiile noi, TVA-ul se aplica doar dupa manifestarea intentiei de a construi pentru vanzare. Totusi, tranzactiile intre persoane fizice care implica proprietati vechi sunt scutite de TVA, aplicandu-se doar impozitul pe tranzactie.

Pentru regularizarea TVA-ului in cazul avansurilor platite, vanzatorul trebuie sa emita o factura de stornare pentru avans si o noua factura finala cu TVA actualizat. Notarul care autentifica contractul va verifica intotdeauna aplicarea corecta a TVA-ului.

Cum sa verifici corect TVA-ul inainte de achizitie

Verificarea corecta a TVA-ului inainte de achizitionarea unei proprietati reprezinta un pas crucial pentru orice cumparator prudent. Prin urmare, este esential sa cunoastem documentele necesare si procesul de verificare in registrul special.

Documentele necesare

Pentru o verificare completa a TVA-ului, urmatoarele documente sunt indispensabile:

• Certificatul de urbanism actualizat
• Autorizatia de construire valabila
• Procesul verbal de receptie
• Extrasul de carte funciara recent

Mai mult decat atat, notarul public trebuie sa verifice si sa includa in documentatia actului autentic:

• Certificatul generat de aplicatia informatica dupa consultarea registrului
• Declaratia cumparatorului privind indeplinirea conditiilor pentru cota redusa de TVA

Verificarea in Registrul achizitiilor

Incepand cu 1 ianuarie 2024, notarii publici au acces la "Registrul achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA" in format electronic. Acest registru este crucial pentru verificarea eligibilitatii pentru cota redusa de TVA si contine:

• Informatii despre achizitiile anterioare ale cumparatorului
• Date despre proprietatile achizitionate cu TVA redus
• Valoarea tranzactiilor efectuate

Pentru accesarea registrului, notarii folosesc un certificat digital calificat. Dupa fiecare consultare sau inscriere in registru, sistemul genereaza automat un certificat care trebuie atasat la documentatia actului autentic.

In plus, notarii au obligatia specifica de a:

• Verifica indeplinirea conditiei referitoare la achizitia unei singure locuinte cu TVA redus
• Completa registrul la momentul autentificarii actelor
• Inscrie in documentele oficiale cota TVA aplicata si mentiuni privind respectarea conditiilor legale

Pentru transparenta si conformitate, notarul trebuie sa verifice daca valoarea locuintei, inclusiv terenul, nu depaseste 600.000 lei (fara TVA) si daca suprafata utila este de maximum 120 mp, excluzand anexele gospodaresti.

Concluzie

Schimbarile legislative privind TVA-ul in domeniul imobiliar aduc modificari semnificative pentru anul 2025. Prin urmare, atat cumparatorii cat si vanzatorii trebuie sa fie bine informati pentru a evita surprize neplacute.

Cu siguranta, elementul cheie ramane verificarea atenta a conditiilor pentru aplicarea cotei reduse de TVA de 9%. Acest lucru presupune respectarea limitelor de suprafata utila de 120 mp si a valorii maxime de 600.000 lei fara TVA. Mai mult decat atat, consultarea Registrului achizitiilor si pregatirea documentatiei complete sunt pasi esentiali in procesul de tranzactionare.

Pentru siguranta dumneavoastra, recomandam consultarea unui specialist inainte de orice tranzactie imobiliara. Astfel, veti avea certitudinea ca beneficiati de cota corecta de TVA si ca toate aspectele fiscale sunt gestionate conform legislatiei in vigoare.

Indiferent daca sunteti vanzator sau cumparator, cunoasterea si respectarea acestor reguli va va ajuta sa evitati complicatiile fiscale si sa realizati tranzactii imobiliare in deplina legalitate