Dupa cat timp poti vinde un apartament cu credit ipotecar in 2025

Te intrebi dupa cat timp poti vinde un apartament cu credit ipotecar? Vestea buna este ca nu esti legat pe viata de proprietatea ta!

De fapt, in general poti vinde un imobil ipotecat oricand dupa cumparare, bineinteles cu acordul scris al bancii. Cu toate acestea, exista o exceptie importanta - locuintele achizitionate prin programul Prima Casa/Noua Casa, care au o interdictie de instrainare de 5 ani. Inainte de a incepe procedura vanzare apartament prin credit ipotecar, trebuie sa stii ca pentru unele banci eliberarea acordului de instrainare imobil ipotecat poate dura pana la 40 de zile.

Important de retinut ca detinerea unui contract de ipoteca nu inseamna ca esti deposedat de imobil. Chiar daca ai un credit ipotecar in derulare, poti vinde proprietatea cu ajutorul bancii. Primul pas esential este sa obtii acordul de instrainare inainte de a urma alte demersuri pentru vanzarea casei ipotecate.

In acest articol, iti vom explica tot ce trebuie sa stii despre vanzarea unui apartament cu credit ipotecar, de la obtinerea acordului bancii pana la finalizarea tranzactiei. Hai sa incepem!

Cand poti vinde un apartament cu credit ipotecar

Multi proprietari se intreaba cand pot vinde legal un apartament pentru care inca platesc rate la banca. In principiu, nu exista o perioada minima legala de asteptare. Poti vinde apartamentul chiar si imediat dupa achizitie, cu conditia obtinerii acordului de la institutia creditoare.

Exceptia programului Prima Casa

Programul Prima Casa (redenumit ulterior Noua Casa) reprezinta o exceptie importanta de la regula generala. Locuintele achizitionate prin acest program nu pot fi vandute in primii 5 ani de la achizitie. Cu toate acestea, exista cateva situatii in care poti vinde locuinta inainte de expirarea acestui termen:

• Prin dovedirea incapacitatii de plata si preluarea ratelor de catre o alta persoana care indeplineste conditiile programului
• Prin achizitionarea unui alt imobil cu o valoare sau suprafata mai mare tot prin programul Prima Casa/Noua Casa
• Prin achitarea integrala a creditului din surse proprii

Dupa implinirea termenului de 5 ani, vanzarea se poate realiza cu acordul Ministerului Finantelor, care se obtine prin transmiterea unei cereri insotite de documentele necesare.

Vanzarea imediata cu acordul bancii

Daca ai un credit ipotecar obisnuit (nu Prima Casa/Noua Casa), poti vinde proprietatea imediat ce doresti, insa este obligatoriu acordul bancii creditoare. In documentul de aprobare, banca va specifica ca este de acord cu ridicarea interdictiei de instrainare, cu conditia ca din pretul vanzarii sa fie virata suma necesara pentru acoperirea soldului restant al creditului.

Exista doua metode principale prin care poti proceda:

1. Vanzarea imobilului cu ipoteca, urmand ca aceasta sa fie radiata dupa virarea banilor in contul specificat de banca
2. Incheierea unui antecontract prin care primesti un avans suficient pentru achitarea creditului si radierea ipotecii, urmata de vanzarea propriu-zisa a imobilului liber de sarcini

Impozitul diferentiat in functie de perioada detinerii

Un aspect financiar important de luat in considerare este impozitul pe care trebuie sa-l platesti la vanzarea imobilului. Acesta se calculeaza diferentiat, in functie de durata detinerii proprietatii:

• Pentru imobile detinute pana la 3 ani inclusiv: impozit de 3% din valoarea tranzactiei
• Pentru imobile detinute mai mult de 3 ani: impozit de 1% din valoarea tranzactiei

Aceste prevederi sunt stipulate in Ordonanta Guvernului nr. 16/2022, care a modificat articolul 111, alineatul 1 din Codul Fiscal.

Pasii esentiali pentru vanzarea apartamentului

Vanzarea unui apartament ipotecat implica o serie de etape bine definite care trebuie parcurse cu atentie. Iata pasii care te vor ghida prin acest proces.

Contactarea bancii si obtinerea acordului de instrainare

Primul pas esential este sa mergi la banca unde ai contractat creditul ipotecar. Discuta cu reprezentantii institutiei pentru a afla conditiile specifice pe care trebuie sa le indeplinesti. Acest pas este crucial deoarece banca are dreptul legal sa refuze instrainarea proprietatii. Anumite institutii financiare pot considera situatia ta mai complicata daca ai avut restante la plata ratelor, caz in care un consiliu dedicat va decide daca se va elibera acordul de instrainare. Pentru unele banci, eliberarea acestui document poate dura pana la 40 de zile.

Solicitarea simularii de rambursare anticipata

Dupa obtinerea aprobarii initiale, solicita bancii o simulare de rambursare anticipata a creditului. Este important sa afli care sunt comisioanele aferente si daca suma necesara pentru inchiderea creditului este mai mare sau mai mica decat valoarea de piata a proprietatii. Aceste informatii te vor ajuta sa stabilesti un pret corect de vanzare.

Obtinerea unui model cerere acord banca vanzare imobil ipotecat

Solicita un model de cerere pentru acordul de vanzare a imobilului ipotecat. Acest document trebuie sa contina detalii precum datele tale de identificare, informatii despre imobil (adresa, numar cadastral), detalii despre ipoteca si motivul vanzarii. Acordul eliberat de banca va contine instructiuni clare pentru notar privind modalitatea de intocmire a contractului de vanzare-cumparare.

Semnarea antecontractului si notificarea bancii

Cand ai gasit un cumparator, mergi la notar pentru semnarea antecontractului. Este recomandat sa stabilesti un termen limita pentru incheierea tranzactiei cu cateva zile mai extins fata de cel comunicat de banca. Depune apoi o copie a antecontractului la banca, impreuna cu cererea de obtinere a acordului de instrainare si cererea de rambursare integrala anticipata a creditului.

Eliberarea adeverintei de radiere a ipotecii

Dupa achitarea integrala a creditului, banca va elibera o adeverinta de radiere a ipotecii. Conform Codului Civil, creditorul ipotecar este obligat sa solicite radierea ipotecii in termen de 10 zile calendaristice de la data achitarii obligatiei garantate. Cu aceasta adeverinta, notarul va solicita la OCPI un extras de carte funciara si va intocmi declaratia notariala autentica de radiere a ipotecii.

Metode prin care poti vinde apartamentul

Exista cateva modalitati diferite prin care poti vinde un apartament pentru care inca platesti credit ipotecar. Fiecare metoda are avantaje si conditii specifice. Sa le analizam pe rand.

Rambursarea anticipata a creditului

Aceasta este cea mai frecventa metoda utilizata de proprietarii de imobile ipotecate. Procesul implica gasirea unui cumparator dispus sa achizitioneze proprietatea, iar din suma incasata vei folosi o parte pentru achitarea integrala a creditului ramas. Poti opta pentru rambursarea anticipata partiala sau integrala, in functie de situatia ta. Din 2016, pentru creditele ipotecare nu exista comision de rambursare anticipata, ceea ce face aceasta optiune foarte avantajoasa. Banii obtinuti din vanzare vor fi incasati mai intai de banca pentru a achita creditul, iar diferenta iti va fi transferata tie.

Transferul datoriei catre cumparator

O alternativa interesanta este sa gasesti un cumparator dispus sa preia creditul ipotecar existent. Aceasta optiune necesita aprobarea institutiei financiare care a acordat imprumutul initial si o evaluare a capacitatii financiare a noului debitor. Poate fi o solutie atractiva daca conditiile creditului tau sunt avantajoase (rata redusa, perioada ramasa scurta). Pentru a realiza transferul, sunt necesare mai multe operatiuni administrative, toate cu acordul bancii.

Vanzarea cu credit punte

Creditul punte (sau contractul de tip punte) este oferit de banci atunci cand doresti sa te muti intr-o noua locuinta inainte de a o vinde pe cea actuala. Practic, banca iti permite sa unesti doua credite ipotecare intr-unul singur. Nu vei plati doua rate separate, ci una singura, dar cu valoare mai mare. Aceasta solutie este ideala cand trebuie sa te muti rapid si nu ai timp sa vinzi mai intai locuinta actuala. Termenul de rambursare este, de obicei, de maximum 2 ani.

Anularea contractului de ipoteca

Poti solicita anularea contractului de ipoteca, urmand ca dupa vanzarea imobilului sa platesti bancii datoria ramasa. Este important sa stii ca daca nu reusesti sa vinzi locuinta la un pret care sa acopere integral datoria catre banca, va trebui sa platesti diferenta din resurse proprii sau printr-un alt tip de credit. Aceasta metoda implica si costuri suplimentare pe care va trebui sa le suporti pentru procedura de anulare.

Acte si conditii legale de respectat

Pentru finalizarea cu succes a vanzarii unui apartament ipotecat, documentele legale si respectarea conditiilor impuse de institutiile implicate sunt esentiale. Iata ce trebuie sa stii despre actele necesare si procedurile legale.

Documente necesare pentru notar

Dosarul complet pentru notariat trebuie sa contina mai multe documente importante. In primul rand, actul de identitate valid al vanzatorului si actul de proprietate (contract de vanzare-cumparare sunt obligatorii. De asemenea, ai nevoie de documentatia cadastrala completa care include planurile si schitele apartamentului. Nu in ultimul rand, pentru imobilele achizitionate prin credit, trebuie sa prezinti si acordul de instrainare emis de banca.

Alte documente esentiale includ:

• Contractul de vanzare-cumparare redactat de notar si semnat de ambele parti
• Declaratia privind lipsa datoriilor la utilitati
• Declaratia privind regimul matrimonial (daca vanzatorul este casatorit)
• Dovada platii taxelor notariale, stabilite de notar si achitate de cumparator

Extras de carte funciara si certificat fiscal

Extrasul de carte funciara pentru autentificare se obtine de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI), doar notarul poate sa il solicite si confirma dreptul de proprietate al vanzatorului. Acest document are o valabilitate de doar 10 zile lucratoare de la data inregistrarii si costa 40 lei in regim normal (2 zile) sau 200 lei in regim de urgenta (1 zi).

Certificatul fiscal, obtinut de la Directia de Impozite si Taxe Locale, atesta ca nu exista datorii fata de bugetul local. Pentru persoanele fizice, acest document are o valabilitate de 90 de zile de la eliberare. Obtinerea lui necesita depunerea unei cereri si dureaza aproximativ 3 zile lucratoare.

Cerere acord vanzare Prima Casa Ministerul Finantelor

Pentru locuintele achizitionate prin programul Prima Casa/Noua Casa, este necesara obtinerea unui acord special de la Ministerul Finantelor. Cererea se poate depune online prin portalul https://mfinante.gov.ro/petitii si trebuie sa contina:

• Datele complete de identificare ale solicitantului
• Numarul contractului de garantare
• Adresa completa a imobilului

Acordul Ministerului Finantelor se emite in maximum 30 de zile si nu are termen de valabilitate, fiind valabil permanent. Este recomandat sa soliciti acest acord inainte de a pune apartamentul la vanzare.

Rolul notarului in procedura vanzare apartament prin credit ipotecar

Notarul joaca un rol crucial in intregul proces, asigurand consultanta necesara pentru corelarea documentelor si colaborand cu banca pentru emiterea adresei de radiere a ipotecii. Totodata, notarul poate administra plata pretului, oferind astfel protectie ambelor parti implicate in tranzactie.

Este recomandat sa consultati un notar inainte de inceperea procesului de vanzare pentru a evita posibile probleme si pentru a va asigura ca toate documentele sunt pregatite corect. Prin urmare, rolul notarului nu se limiteaza doar la autentificarea actelor, ci include si verificarea legalitatii intregii tranzactii.

Concluzie

Vanzarea unui apartament cu credit ipotecar este, asadar, perfect posibila si legala, desi procesul implica mai multi pasi decat o tranzactie obisnuita. Indiferent de situatia ta specifica, exista intotdeauna o solutie potrivita pentru nevoile tale.

Dupa cum am vazut, poti vinde proprietatea ipotecata in orice moment, cu exceptia cazurilor Prima Casa/Noua Casa, unde trebuie sa astepti 5 ani sau sa indeplinesti conditiile speciale mentionate. Totusi, acordul bancii ramane esential in toate cazurile.

Strategia optima depinde de circumstantele tale personale. Rambursarea anticipata a creditului din banii obtinuti prin vanzare reprezinta varianta cea mai frecventa si, deseori, cea mai simpla. Alternativ, transferul datoriei catre cumparator pot fi solutii viabile in anumite situatii.

Din punct de vedere fiscal, perioada de detinere influenteaza direct impozitul platit - 3% pentru proprietatile detinute pana la 3 ani si doar 1% pentru cele detinute mai mult. Acest aspect merita luat in considerare atunci cand planifici momentul vanzarii.

Documentatia necesara si pasii legali pot parea coplesitori la inceput, dar cu ajutorul unui notar experimentat si comunicarea eficienta cu banca, procesul devine mult mai usor de gestionat. Notarul joaca un rol crucial, oferindu-ti consultanta specializata si asigurand protectia ambelor parti implicate in tranzactie.

Acum ai toate informatiile necesare pentru a lua o decizie informata despre vanzarea apartamentului tau ipotecat. Tine minte ca planificarea atenta si consultarea specialistilor sunt esentiale pentru finalizarea cu succes a acestui proces. Succes in vanzarea proprietatii tale