TVA Imobiliare 2025: TVA la locuinte de 5%, 9% sau 21%?

Schimbarile TVA la imobiliare vor scoate din buzunarele romanilor mii de euro in plus la achizitia unei locuinte noi incepand cu august 2025. Pentru un apartament nou de 125 mp care costa 150.000 euro + TVA, cumparatorul plateste acum un TVA de 19%, adica 28.500 euro, insa cand cota va creste la 21%, suma va ajunge la 31.500 euro - o diferenta semnificativa de 3.000 euro.

Guvernul a decis sa mentina cota redusa de TVA de 9% pentru locuinte doar pana la 1 august 2025, si astfel doar pentru contractele semnate cu avans platit pana la aceasta data. Dupa acest termen, TVA-ul standard de 21% va deveni norma pentru majoritatea tranzactiilor imobiliare. Aceasta schimbare vine intr-un moment dificil, cand piata imobiliara inregistreaza deja o scadere a livrarilor de locuinte - minus 15% in Bucuresti-Ilfov si aproape 20% la nivel national.

De fapt, cota redusa de 9% se aplica doar pentru locuintele cu o suprafata de maximum 120 mp, locuibile ca atare, a caror valoare nu depaseste 600.000 lei (exclusiv TVA). In plus, beneficiarii acestei facilitati sunt doar persoanele fizice care nu au achizitionat o locuinta cu TVA redus dupa 1 ianuarie 2023.

In articolul de astazi vom analiza in detaliu cand se aplica fiecare cota de TVA, ce conditii trebuie sa indeplinesti pentru a beneficia de rata redusa si, cel mai important, cum te afecteaza aceste schimbari daca planuiesti sa cumperi o locuinta in perioada urmatoare.

Cand se aplica TVA 5% la locuinte

Cota redusa de TVA de 5% pentru locuinte a fost o masura fiscala importanta in sectorul imobiliar din Romania, insa aceasta nu mai este disponibila in 2025. Haideti sa analizam evolutia acestei facilitati si sa intelegem de ce nu mai putem beneficia de ea in prezent.

Cazuri istorice si perioada de valabilitate

Facilitatea de TVA redus de 5% a fost introdusa initial in 2008 pentru locuintele livrate ca parte a politicii sociale. Aceasta masura a fost conceputa pentru a stimula sectorul imobiliar si a face locuintele mai accesibile. De-a lungul timpului, conditiile de aplicare au fost modificate frecvent, ajustandu-se pragurile valorice si numarul de achizitii permise per persoana.

In 2024, cota de TVA de 5% s-a aplicat exclusiv pentru cumparatorii care au platit un avans in anul 2023 pentru achizitionarea unei locuinte. Aceasta masura tranzitorie a permis beneficiarilor sa finalizeze achizitiile incepute in 2023 pastrand rata redusa, insa beneficiul a expirat definitiv la 31 decembrie 2024.

Astfel, desi cota generala de TVA crescuse la 9%, ca masura tranzitorie, in perioada 1 ianuarie – 31 decembrie 2024 s-a aplicat in continuare cota redusa de 5% pentru anumite cazuri specifice.

Conditii pentru aplicarea TVA 5%

Pentru a beneficia de TVA de 5%, locuintele trebuiau sa indeplineasca simultan mai multe conditii:

• Suprafata utila maxima de 120 mp, exclusiv anexele gospodaresti
• Valoarea locuintei (inclusiv terenul) nu depasea suma de 450.000 lei, ulterior majorata la 700.000 lei si apoi ajustata la 600.000 lei, exclusiv TVA
• Locuinta trebuia sa fie achizitionata de o persoana fizica sau familie
• Imobilul trebuia sa fie locuibil ca atare in momentul vanzarii
• Cumparatorul nu detinea deja o locuinta achizitionata cu cota redusa de TVA (cu anumite exceptii)

De asemenea, terenul pe care era construita locuinta nu trebuia sa depaseasca 250 mp pentru casele individuale, insa aceasta limitare a fost ulterior eliminata.

De ce nu mai este valabil in 2025

Incepand cu 1 ianuarie 2025, cota de TVA de 5% nu mai este valabila pentru nicio tranzactie imobiliara. Aceasta pentru ca perioada tranzitorie a expirat, iar legiuitorul nu a mai prelungit-o.

Nu se mai aplica niciun fel de masura tranzitorie, indiferent cand au fost incheiate antecontractele si ce fel de cota s-a aplicat la avansurile platite anterior. Practic, chiar daca exista antecontracte semnate, daca tranzactia se finalizeaza in 2025, nu se mai poate aplica TVA de 5%.

Aceasta schimbare marcheaza sfarsitul unei facilitati fiscale importante care a influentat semnificativ piata imobiliara din Romania timp de multi ani. Acum, cumparatorii trebuie sa se orienteze catre noile reglementari fiscale, care prevad aplicarea cotei de 9% in anumite conditii, pana la 1 august 2025.

TVA 9% in 2025: Cine beneficiaza si in ce conditii

In contextul masurilor fiscale din 2025, cota redusa de TVA de 9% pentru locuinte continua sa existe, insa cu conditii stricte de aplicare. Iata ce trebuie sa stii pentru a beneficia de aceasta facilitate:

Valoarea maxima a locuintei si suprafata utila

Pentru a beneficia de TVA 9%, locuinta trebuie sa respecte doua conditii esentiale: suprafata utila sa nu depaseasca 120 mp (excluzand anexele gospodaresti) si valoarea totala, inclusiv terenul, sa nu depaseasca 600.000 lei fara TVA. Suprafata utila este definita conform Legii locuintei nr. 114/1996, iar anexele gospodaresti sunt cele mentionate in Legea nr. 50/1991. De asemenea, locuinta trebuie sa fie finisata complet si locuibila in momentul livrarii.

Cumparatorul trebuie sa fie persoană fizica

Aceasta cota redusa de TVA se aplica exclusiv persoanelor fizice. Pentru tranzactiile intre persoane juridice se calculeaza intotdeauna cota standard, indiferent de caracteristicile imobilului. Achizitia poate fi facuta individual sau in comun cu alte persoane fizice.

Limitarea la o singura locuinta per persoana

Fiecare persoana fizica poate beneficia de aceasta facilitate pentru o singura locuinta. Astfel, cumparatorul nu trebuie sa fi achizitionat o alta locuinta cu TVA redus incepand cu 1 ianuarie 2023. Aceasta limitare este verificata prin consultarea registrului special creat in acest scop.

Plata avansului si semnarea actelor pana la 1 august 2025

Pentru a beneficia de cota de 9% TVA, cumparatorii trebuie sa semneze un antecontract pana la 31 iulie 2025 inclusiv si sa achite un avans de minimum 20% din valoarea fara TVA a locuintei pana la aceeasi data. Mai mult, contractul final de vanzare-cumparare trebuie incheiat cel tarziu pana la 31 iulie 2026. Daca dezvoltatorul nu finalizeaza locuinta pana la acest termen, se va aplica automat cota standard.

Rolul notarilor si registrul TVA

Notarii publici au obligatia de a verifica indeplinirea conditiilor pentru aplicarea cotei reduse prin consultarea "Registrului achizitiilor de locuinte cu cota redusa de TVA". Ei trebuie sa completeze registrul la momentul autentificarii actelor si sa refuze aplicarea cotei de 9% daca beneficiarul a mai achizitionat deja o locuinta cu TVA redus. Pentru fiecare consultare, sistemul genereaza un certificat care trebuie atasat la documentatia actului autentic.

TVA 21%: Ce inseamna si cand se aplica

Incepand cu 1 august 2025, peisajul fiscal imobiliar din Romania se modifica radical prin introducerea cotei standard de TVA de 21% pentru locuinte. Aceasta schimbare marcheaza o crestere semnificativa fata de cota redusa de 9% aplicata anterior, afectand direct costurile finale pentru cumparatori.

Cand se aplica TVA 21% in loc de 9%

Cota standard de 21% se va aplica tuturor tranzactiilor imobiliare incepand cu 1 august 2025, cu exceptia unor cazuri specifice. Aceasta modificare vine in urma pachetului fiscal asupra caruia Guvernul si-a asumat raspunderea in Parlament pe 7 iulie 2025.

In practica, doar locuintele destinate a fi utilizate drept camine de batrani, pensionari, case de copii si centre de recuperare pentru minori cu handicap vor mai beneficia de cota redusa. Pentru toate celelalte tranzactii imobiliare, se va aplica TVA de 21%, ceea ce reprezinta o majorare de 133% pentru cumparatorii persoane fizice.

Impactul asupra pretului final al locuinței

Cresterea TVA influenteaza direct pretul final suportat de cumparatori. Pentru o locuinta de 100.000 euro, pretul cu TVA 9% era de 109.000 euro, insa cu TVA 21% va ajunge la 121.000 euro - o diferenta de 12.000 euro.

Pentru locuintele care nu se incadrau in cota redusa si aveau deja TVA 19%, majorarea la 21% inseamna o crestere de 1,68% din pret. De exemplu, o locuinta de 130.000 euro costa 154.700 euro cu TVA 19%, dar va costa 157.300 euro cu TVA 21%, adica 2.600 euro in plus.

Exemple de costuri suplimentare pentru cumparatori

Pentru un apartament de 120.000 euro plus TVA, diferenta dintre 9% si 21% inseamna un cost suplimentar de peste 14.000 euro dupa 1 august 2025. Potrivit unor estimari, in contextul majorarii cotei de TVA, pretul unei locuinte noi poate creste cu 10.000-15.000 euro.

Cresterea TVA afecteaza diferit diversele segmente ale pietei. In Bucuresti, Cluj si alte orase mari, multe locuinte nou construite (cu exceptia studiourilor sau apartamentelor mici din periferie) depaseau deja pragul de 600.000 lei si aveau TVA de 19%.

Cum afecteaza programul Noua Casa

Majorarea TVA are impact direct asupra programului Noua Casa, care a acordat 334.048 garantii in valoare totala de 31,6 miliarde lei pana la finele lui 2024. Cresterea taxei influenteaza direct pretul final suportat de tinerii beneficiari ai programului, in conditiile in care plafonul de finantare ramane neschimbat.

Conform regulilor actuale, pentru locuintele noi pana la 70.000 euro, avansul este de doar 5%, iar pentru cele intre 70.000 si 140.000 euro, avansul este de 15%. TVA crescut va reduce semnificativ numarul locuintelor care se incadreaza in aceste limite. De exemplu, cresterea TVA scumpeste locuintele de pana in 70.000 euro cu 8.400 euro, iar pe cele de pana in 140.000 euro cu 16.800 euro.

Efectele cresterii TVA asupra pietei imobiliare

Majorarea TVA pentru locuinte reprezinta mai mult decat o simpla ajustare fiscala, fiind o schimbare cu potential sistemic care afecteaza intregul ecosistem imobiliar din Romania. Efectele acestei decizii se vor resimti atat pe termen scurt, cat si pe termen lung.

Scaderea cererii pentru locuinte noi

In primele patru luni ale anului 2025, numarul tranzactiilor cu apartamente din Romania a scazut deja cu aproape 9% fata de perioada similara din 2024. In Bucuresti, declinul a fost si mai accentuat, ajungand la 12%. Cresterea TVA-ului de la 9% la 21% (o majorare de 133%) va accentua si mai mult aceasta tendinta descendenta. Dupa 1 august 2025, se preconizeaza un blocaj al tranzactiilor, cu multi potentiali cumparatori retragandu-se temporar de pe piata sau nemaicalificand financiar pentru credite din cauza preturilor marite.

Mutarea interesului catre locuinte vechi

Pe termen scurt, cresterea TVA ar putea redirectiona cererea catre locuintele vechi, care nu sunt supuse TVA-ului fiind tranzactii intre persoane fizice. Astfel, imobilele existente ar putea deveni o alternativa mai atractiva pentru cumparatorii cu bugete limitate. Totusi, aceasta reorientare ar putea duce la o crestere generalizata a preturilor si pe piata imobilelor vechi.

Riscuri pentru dezvoltatori si proiecte amanate

Pentru dezvoltatori, masura fiscala lansata la jumatatea anului afecteaza strategia de investitii, cash flow-ul proiectelor in curs si planificarea lansarilor viitoare. Multi dezvoltatori au pre-vandut unitati in proiecte aflate in constructie, cu livrare dupa 2025. In fata acestor provocari, companiile adopta masuri de protectie: audituri detaliate inainte de achizitii, modificarea conditiilor contractuale si reorganizarea in structuri de tip holding pentru optimizare fiscala.

Cresterea chiriilor si lipsa alternativelor publice

Cei care renunta temporar la achizitie vor cauta locuinte in chirie, ceea ce va creste cererea pe piata de inchiriere si, implicit, preturile. De la anul, proprietarii vor ajusta chiriile pentru a incorpora si impozitul pe proprietate care va creste considerabil odata cu evaluarea la valoarea de piata. Din pacate, lipsa alternativelor publice de locuire accentueaza si mai mult presiunea pe piata chiriilor.

Posibile efecte in lant in economie

Fara predictibilitate si coerenta legislativa, sectorul imobiliar risca sa intre intr-o perioada de stagnare sau chiar regres. Scaderea activitatii de constructii va afecta nu doar dezvoltatorii, ci si furnizori, constructori si clienti finali. De asemenea, diminuarea tranzactiilor ar putea reduce veniturile bugetare anticipate, contrar obiectivului initial al masurii de a creste incasarile la buget.

Concluzie

Schimbarile in materie de TVA imobiliar din 2025 marcheaza o noua era pentru piata locuintelor din Romania. Astfel, in timp ce cota de 5% a devenit istorie, facilitatea de 9% ramane disponibila doar pana la 1 august 2025 si exclusiv pentru locuintele care respecta criteriile stricte de suprafata si valoare. Dupa aceasta data, majoritatea cumparatorilor vor plati TVA standard de 21%, ceea ce inseamna costuri suplimentare semnificative de mii de euro pentru o locuinta noua.

Aceste modificari fiscale vor afecta cu siguranta comportamentul pietei. Dezvoltatorii vor trebui sa-si regandeasca strategiile de pret si marketing, in timp ce multi cumparatori vor grabi deciziile de achizitie pentru a beneficia de ultima fereastra cu TVA redus. Totusi, pentru cei care nu reusesc sa se incadreze in termen, alternativele raman limitate: fie acceptarea costurilor mai mari, fie orientarea catre piata secundara de locuinte vechi.

Prin urmare, daca intentionati sa achizitionati o locuinta noua, actionati rapid pentru a beneficia de TVA 9%. Verificati cu atentie conditiile de eligibilitate, asigurati-va ca semnati antecontractul si platiti avansul pana la 31 iulie 2025, si alegeti dezvoltatori de incredere care pot finaliza proiectul pana la termenul limita.

De asemenea, merita sa va extindeti cautarile si in alte zone cu potential de crestere. Descopera ofertele imobiliare din Brasov, un oras cu potential ridicat in viitorul apropiat. Indiferent de decizia pe care o luati, este esential sa cantariti cu atentie implicatiile financiare pe termen lung ale acestor schimbari fiscale si sa va adaptati strategia de achizitie in consecinta