Ce este promisiunea de vanzare si la ce trebuie sa fii atent

Promisiunea de vanzare este un contract prin care o parte se obliga fata de cealalta sa incheie in viitor un contract de vanzare pentru un bun determinat, la un pret stabilit. Acest document juridic reprezinta un antecontract care garanteaza atat vanzatorul, cat si cumparatorul, stabilind conditiile viitoarei tranzactii imobiliare.

In esenta, promisiunea de vanzare nu transfera dreptul de proprietate asupra bunului, acest transfer urmand a avea loc doar la momentul incheierii contractului final. Conform Codului Civil, promisiunea trebuie sa contina toate clauzele esentiale ale contractului promis, fara de care partile nu ar putea executa obligatiile asumate.

Acest instrument este deosebit de util in tranzactiile imobiliare, mai ales cand cumparatorul necesita timp pentru obtinerea finantarii (credit ipotecar) sau pentru finalizarea verificarilor legale asupra proprietatii. Totodata, in proiectele imobiliare, promisiunea de vanzare avantajeaza dezvoltatorii, asigurandu-i ca proiectele lor vor fi vandute, iar cumparatorii isi securizeaza apartamentele dorite la preturi ferme.

Din perspectiva juridica, exista doua tipuri principale de promisiuni:

Promisiunea unilaterala de vanzare - contractul prin care o persoana (promitentul-vanzator) se obliga sa vanda un anumit bun, la un pret determinat, fata de cealalta parte (beneficiarul), daca aceasta va dori sa il cumpere. In acest caz, doar vanzatorul isi asuma o obligatie, beneficiarul avand optiunea de a achizitiona sau nu bunul in perioada convenita.

Promisiunea bilaterala de vanzare - contractul prin care ambele parti isi asuma obligatii reciproce: una de a vinde, cealalta de a cumpara un bun specific. Aceasta forma este echivalenta cu antecontractul de vanzare-cumparare.

In cazul neexecutarii promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese, in termen de 3 ani de la data la care trebuia incheiata vanzarea, sau poate cere pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract, in termen de 6 luni de la aceeasi data, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.

Tipuri de promisiuni si diferenta fata de antecontract

In legislatia romaneasca, promisiunile de vanzare se impart in doua categorii principale, fiecare cu caracteristici distincte si efecte juridice specifice. Aceste forme contractuale preparatorii sunt esentiale in tranzactiile imobiliare moderne.

Promisiunea unilaterala

Promisiunea unilaterala de vanzare reprezinta contractul prin care o persoana (promitentul-vanzator) se obliga fata de o alta persoana (beneficiarul) sa ii vanda un anumit bun, la un pret determinat, intr-un termen stabilit. Desi denumirea poate sugera un act juridic unilateral, aceasta este de fapt un contract, intrucat se incheie prin acordul de vointa al ambelor parti. Din punct de vedere juridic, doar vanzatorul isi asuma o obligatie, in timp ce beneficiarul are optiunea de a cumpara sau nu bunul in perioada convenita.

Exista si varianta promisiunii unilaterale de cumparare, care reprezinta angajamentul unei parti de a achizitiona un bun specific, daca proprietarul decide sa il vanda intr-o perioada determinata. Aceasta forma este mai rar intalnita in practica romaneasca.

Obligatia promitentului este una de a face, nu transfera proprietatea asupra bunului, iar riscul pieirii fortuite ramane la promitent, in calitate de proprietar. La expirarea termenului prevazut sau, in lipsa acestuia, la implinirea termenului general de prescriptie de 3 ani, obligatia promitentului se stinge.

Promisiunea bilaterala

Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare este contractul prin care ambele parti isi asuma obligatii reciproce: una de a vinde, cealalta de a cumpara un bun specific. In practica, aceasta este cea mai frecventa forma, fiind cunoscuta sub denumirea comuna de "antecontract de vanzare-cumparare".

Aceasta forma contractuala creeaza obligatii pentru ambele parti, fiecare putand cere executarea promisiunii. Reciprocitatea obligatiilor este motivul pentru care este denumita "bilaterala". Prin aceasta promisiune, partile "ingheata" clauzele viitorului contract de vanzare.

Ca si in cazul promisiunii unilaterale, promisiunea bilaterala nu transfera dreptul de proprietate asupra bunului, acesta urmand a se transmite doar la incheierea contractului final de vanzare. Predarea bunului nu reprezinta o obligatie fireasca ce rezulta din incheierea unei promisiuni.

Diferenta intre antecontract si promisiune de vanzare

In ceea ce priveste diferenta dintre notiunea de "promisiune bilaterala" si cea de "antecontract", aceasta nu exista din punct de vedere juridic. Ambii termeni desemneaza acelasi instrument juridic, fiind guvernati de aceleasi prevederi legale.

Promisiunea bilaterala de vanzare este echivalenta cu antecontractul de vanzare-cumparare, putand fi folositi oricare dintre acesti termeni pentru actul notarial prin care proprietarul se obliga sa vanda imobilul in viitor, la pretul si data stabilite. Ceea ce conteaza cu adevarat nu este titlul documentului, ci clauzele acestuia si efectele juridice pe care le produc.

Astfel, indiferent de denumire, este important ca documentul sa contina elementele esentiale: identificarea precisa a obiectului vanzarii, pretul convenit, termenul pana la care trebuie incheiat contractul final si orice alte elemente considerate esentiale de catre parti.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

400 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera mobilata ultracentral Piata Unirii Brasov

Brasov

Vezi detalii

490 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera ultracentral zona Facultatii de Medicina

Brasov

Vezi detalii

128,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

REZERVAT : Apartament decomandat Centru Civic - Onix

Brasov

Vezi detalii

600 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

REZERVAT : Apartament 3 camere semimobilat Onix

Brasov

Vezi detalii

61,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Garsoniera decomandata Astra zona Planete

Brasov

Vezi detalii

99,900 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament 3 camere decomandat Bartolomeu

Brasov

Vezi detalii

350 Euro

Oferta Noua

Comision 50%

Apartament doua camere mobilat si utilat zona Racadau

Brasov

Vezi detalii

1,200 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament in vila Ultracentral Brasov

Brasov

Vezi detalii

La ce trebuie sa fii atent cand semnezi o promisiune de vanzare

Semnarea unei promisiuni de vanzare necesita atentie deosebita pentru a evita complicatii juridice si financiare. Acest document, desi nu transfera proprietatea, creeaza obligatii importante pentru ambele parti implicate.

Clauze esentiale care trebuie incluse

In redactarea unei promisiuni de vanzare, trebuie incluse anumite clauze fundamentale: identificarea exacta a imobilului conform actelor de proprietate si cartii funciare, pretul total si moneda de plata, termenul-limita pentru incheierea contractului final si conditiile speciale precum obtinerea creditului sau eliberarea imobilului. 

De asemenea, este recomandata includerea unei clauze penale pentru nerespectarea obligatiilor, care sa stipuleze restituirea avansului plus despagubiri in caz de neexecutare. Clauza de arvuna cu rol de confirmare sau penalizare ofera protectie suplimentara, garantand executarea promisiunii.

Riscuri frecvente pentru cumparatori

Principalele riscuri pentru cumparatori includ pierderea avansului in caz de renuntare la achizitie sau neaprobare a finantarii, scaderea valorii de piata a imobilului dupa semnarea promisiunii si existenta unor sarcini necunoscute asupra proprietatii. 

Pentru protectie, este recomandata verificarea situatiei juridice a imobilului prin solicitarea unui certificat fiscal si a unui extras de carte funciara. Consultarea unui expert tehnic inainte de semnare poate evita problemele structurale ale imobilului. Aici am detaliat mai multe riscuri ascunse sau clauze inselatoare in antecontract. 

Ce se intampla daca una dintre parti nu respecta promisiunea

In cazul nerespectarii promisiunii, partea prejudiciata are doua optiuni principale. Prima consta in solicitarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract, actiune care trebuie formulata in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat. 

A doua optiune este solicitarea rezolutiunii promisiunii si plata de daune-interese, actiune supusa termenului general de prescriptie de 3 ani. Pentru acestea, este necesara obtinerea unei incheieri notariale care sa dovedeasca nerespectarea promisiunii.

Importanta autentificarii la notar

Desi forma autentica nu este obligatorie pentru validitatea promisiunii, aceasta ofera avantaje semnificative. Promisiunea autentificata constituie titlu executoriu pentru creanta certa, lichida si exigibila pe care o constata, permite notarea in cartea funciara, asigurand protectie impotriva instrainarii bunului catre terti si ofera partilor o proba clara a vointei si conditiilor convenite.

Cat costa o promisiune de vanzare si ce taxe notariale se aplica

Costurile unei promisiuni de vanzare autentificate includ onorariul notarial, care variaza intre cateva sute de lei in functie de valoarea imobilului, si taxa ANCPI pentru notarea in cartea funciara de 75 lei/imobil sau 375 lei in regim de urgenta. 

De regula, onorariul pentru autentificarea promisiunii este achitat de promitentul-cumparator, iar promitentul-vanzator plateste doar taxa ANCPI pentru eliberarea extrasului de carte funciara pentru informare, in valoare de 20 lei.

Concluzie

In final, promisiunea de vanzare nu este un simplu „act de rezervare”, ci un angajament juridic serios, cu efecte concrete pentru ambele parti. Chiar daca nu transfera imediat dreptul de proprietate, ea fixeaza cadrul tranzactiei, stabileste obligatii clare si poate produce consecinte financiare importante in cazul neexecutarii. Tocmai de aceea, fiecare clauza trebuie citita atent, inteleasa si, la nevoie, negociata.

Pentru cumparatori, cheia este verificarea temeinica a situatiei juridice a imobilului, corelarea termenelor cu aprobarea finantarii si clarificarea conditiilor privind avansul si eventualele penalitati. Pentru vanzatori, este esentiala stabilirea unor termene realiste si a unor garantii care sa protejeze tranzactia. Autentificarea la notar si notarea in cartea funciara adauga un nivel suplimentar de siguranta si profesionalism intregului proces.

O promisiune de vanzare bine redactata inseamna mai putin stres, mai putine riscuri si o tranzactie care se poate finaliza fara surprize. In imobiliare, detaliile fac diferenta, iar un document clar, complet si echilibrat este primul pas catre o vanzare reusita.