Contract de cesiune imobiliar - Ce este si cum se face

Te-ai intrebat vreodata cum poti transfera un contract imobiliar catre altcineva? Contractul de cesiune este solutia legala care iti permite sa transferi integral sau partial pozitia ta contractuala catre o alta persoana.

Ei bine, cesiunea reprezinta, la modul general, transmiterea de catre o persoana sau firma (denumita cedent) catre o alta persoana sau firma (numita cesionar) a unui bun sau a unui drept, contra unui beneficiu. Acest proces este deosebit de important pentru cei care au incheiat un acord de leasing ori au in derulare plata unor rate pentru o ipoteca plasata pe un imobil sau un teren.

In domeniul imobiliar, cesiunea contractului este frecvent intalnita in situatiile in care o institutie financiara transfera datoriile unui client imprumutat care nu-si achita la timp darile catre o terta persoana. De asemenea, aceasta procedura este deosebit de eficienta pentru transferurile rapide in tranzactiile imobiliare.

Un exemplu concret de aplicare a cesiunii il intalnim in programul Prima Casa (Noua Casa), unde exista restrictia vanzarii imobilului pe piata libera pentru primii cinci ani de la debutul contractului. In acest caz, daca nu poti achita integral creditul, o solutie utila este preluarea creditului Noua Casa de catre un nou beneficiar, prin cesionarea contractului.

In acest articol, iti vom explica exact ce inseamna cesiune, care sunt prevederile legale actuale conform Codului Civil si Legii nr. 243/2024, si iti vom arata pasii practici pentru realizarea unui contract de cesiune imobiliar.

Ce este cesiunea si cum functioneaza in imobiliare

Definitia cesiunii in termeni simpli

In esenta, cesiunea reprezinta procesul prin care o persoana sau o firma (numita cedent) transfera un bun sau un drept catre o alta persoana sau firma (numita cesionar), in schimbul unui beneficiu. Altfel spus, este mecanismul legal prin care creditorul transmite unei terte persoane drepturile pe care le detine fata de datornicul sau, primind in schimb o suma de bani sau alte avantaje.

Codul Civil reglementeaza mai multe tipuri de cesiune, de la cesiunea uzufructului la cea a datoriilor bugetare, de la cesiunea contractului la cea a creantelor.

Ce inseamna cesiune in contextul unui contract imobiliar

In domeniul imobiliar, cesiunea de contract permite transferul drepturilor si obligatiilor dintr-un contract de vanzare-cumparare. De exemplu, daca ai semnat un contract pentru achizitionarea unui teren, dar intre timp ai gasit o oportunitate mai buna, prin cesiunea de contract, poti transfera dreptul si obligatia de a cumpara terenul catre alta persoana, evitand astfel penalizarile pentru anularea contractului.

Conform art. 1315 alin. 1 din Codul Civil, "O parte poate sa isi substituie un tert in raporturile nascute dintr-un contract numai daca prestatiile nu au fost inca integral executate, iar cealalta parte consimte la aceasta". Prin urmare, cesiunea contractului presupune transferul integral al pozitiei tale contractuale catre altcineva, cesionarul preluand nu doar drepturile, ci si obligatiile.

Diferenta dintre cesiune de creanta si cesiune de contract

Cesiunea de creanta si cesiunea de contract sunt doua figuri juridice diferite. Prima diferenta majora consta in obiectul transferului: cesiunea de creanta vizeaza transferul unui drept, in timp ce cesiunea de contract transfera o pozitie contractuala completa, un ansamblu de drepturi si obligatii.

De asemenea, cesiunea de contract nu este doar suma unei cesiuni de creanta si a unei preluari de datorie, ci consta in substituirea unui tert intr-o pozitie contractuala completa. Cesiunea de contract apare ca o operatiune autonoma si poate viza numai conventii in care prestatiile partilor nu au fost integral executate la data incheierii cesiunii.

Prin cesiunea contractului, cedentul realizeaza simultan o cesiune de creanta si o cesiune de obligatii. Cesiunea de creanta, insa, poate interveni in orice raport obligational, fie ca este nascut din contract, act juridic unilateral sau fapt juridic.

Anunțuri imobiliare recomandate de STARTIMOB

400 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera mobilata ultracentral Piata Unirii Brasov

Brasov

Vezi detalii

490 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Garsoniera ultracentral zona Facultatii de Medicina

Brasov

Vezi detalii

128,000 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

REZERVAT : Apartament decomandat Centru Civic - Onix

Brasov

Vezi detalii

600 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

REZERVAT : Apartament 3 camere semimobilat Onix

Brasov

Vezi detalii

61,999 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 2%

Garsoniera decomandata Astra zona Planete

Brasov

Vezi detalii

99,900 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 0%

Apartament 3 camere decomandat Bartolomeu

Brasov

Vezi detalii

350 Euro

Oferta Noua

Comision 50%

Apartament doua camere mobilat si utilat zona Racadau

Brasov

Vezi detalii

1,200 Euro

Oferta Noua

Exclusivitate

Comision 50%

Apartament in vila Ultracentral Brasov

Brasov

Vezi detalii

Cadrul legal al contractului de cesiune

Reglementarea principala a contractului de cesiune se gaseste in Noul Cod Civil, care cuprinde prevederi specifice despre transmiterea drepturilor si obligatiilor contractuale.

Articole relevante din Codul Civil

Cadrul legal principal al cesiunii de contract se regaseste in articolele 1315-1320 din Noul Cod Civil. Pentru cesiunea de creanta, prevederile sunt detaliate in articolele 1566-1592, care stabilesc conditiile de validitate, efectele cesiunii si drepturile partilor implicate. In plus, articolul 2358 din Codul Civil reglementeaza cesiunea ipotecii, precizand ca "dreptul de ipoteca sau rangul acesteia poate fi cedat separat de creanta pe care o garanteaza numai atunci cand suma pentru care este constituita ipoteca este determinata in actul constitutiv".

Modificari legislative recente (Legea 243/2024)

Un important pas legislativ s-a realizat prin introducerea Legii nr. 243/2024 privind protectia consumatorilor referitor la costul total al creditarii si la cesiunea de creante. Aceasta lege impune ca, la momentul transferului creantei, consumatorul sa fie informat despre cuantumul sumei datorate, primind documentele justificative. De asemenea, legea interzice entitatilor care recupereaza creante sa perceapa de la debitor o suma care depaseste cuantumul creantei stabilit la momentul incheierii contractului de cesiune.

Cesiunea partiala vs. cesiunea integrala

Conform articolului 1571 din Codul Civil, creanta privitoare la o suma de bani poate fi cedata in parte. Totusi, pentru alte tipuri de creante, cesiunea partiala este posibila doar daca obligatia este divizibila si nu devine substantial mai oneroasa pentru debitor. In cazul unei cesiuni partiale, cedentul si cesionarul sunt platiti proportional cu valoarea creantei fiecaruia. Prin urmare, cesiunea integrala transfera toate drepturile si obligatiile, in timp ce cesiunea partiala transfera doar o parte din acestea.

Cum se face cesiunea unui contract imobiliar

Procesul de cesiune imobiliara necesita respectarea unor etape specifice pentru a asigura validitatea transferului. Vom explora impreuna pasii esentiali pentru realizarea unui contract de cesiune eficient.

Identificarea cesionarului potrivit

Pentru inceput, trebuie sa gasim un cesionar care indeplineste toate conditiile stipulate in contractul initial. Acesta trebuie sa demonstreze capacitatea financiara necesara pentru finalizarea tranzactiei si sa accepte toate obligatiile care decurg din contractul original. Practic, cesionarul devine inlocuitorul cedentului, preluand aceleasi responsabilitati contractuale.

Redactarea contractului de cesiune

Documentul trebuie sa specifice clar drepturile si obligatiile transferate, sa identifice partile implicate si sa stabileasca conditiile in care se realizeaza transferul. Totodata, contractul va include informatii despre identitatea partilor, identificarea contractului cedat, suma si termenii cesiunii, drepturile si obligatiile transferate.

Obtinerea consimtamantului si autentificarea la notar

Acordul ambelor parti este esential pentru realizarea cesiunii - fara acest consimtamant, transferul ar fi ilegal si invalid. Autentificarea la notar presupune identificarea partilor pe baza actelor de identitate, citirea documentului, exprimarea consimtamantului si semnarea inscrisului in fata notarului.

Notificarea partilor implicate

Dupa semnarea acordului, trebuie notificate toate partile interesate: vanzatorul initial, agentia imobiliara, institutiile financiare. Notificarea se face in scris, cat mai curand posibil dupa semnarea acordului, intr-un mod care permite verificarea primirii.

Costuri si taxe implicate

Procesul implica diverse cheltuieli: onorarii notariale, taxe ANCPI pentru inscrierea in Cartea Funciara si eventual impozite. De asemenea, trebuie prevazuta modalitatea de calcul si plata a taxei de cesiune.

Aplicatii practice: Noua Casa si credite ipotecare

Contractul de cesiune prezinta aplicabilitate speciala in contextul creditelor imobiliare, unde transferul obligatiilor necesita proceduri specifice.

Cesiunea in programul Noua Casa

Programul Noua Casa (fostul Prima Casa) impune o restrictie clara: imobilul achizitionat nu poate fi vandut pe piata libera in primii 5 ani de la achizitie. Totusi, exista posibilitatea transferului prin cesiune cand apare incapacitatea de plata sau alte necesitati personale. 

In acest sens, legislatia permite preluarea contractului de catre o persoana eligibila in cadrul Programului. Practic, cesionarul intra in locul titularului initial, preluand creditul in aceleasi conditii si restituind, conform intelegerii, sumele deja achitate.

Preluarea unui credit ipotecar prin cesiune

Cesiunea contractului de credit reprezinta transferul drepturilor si obligatiilor unui debitor (cedent) catre alta persoana (cesionar). Exista doua variante principale: cesiunea catre o persoana fizica sau juridica si cesiunea catre o institutie financiara. Aceasta solutie devine avantajoasa in situatii de dificultati financiare, vanzare a imobilului ipotecat, sau restructurare a datoriilor.

Conditii de eligibilitate pentru cesionar

Pentru a prelua un credit, cesionarul trebuie sa indeplineasca cerinte stricte:

• Cetatenie romana sau rezidenta in UE
• Varsta minima 18 ani si maxima 75 ani la finalul perioadei de creditare (pentru credite ipotecare)
• Venituri nete dovedite, verificabile prin ANAF
• Comportament bun de plata in relatia cu institutiile de credit

Rolul bancii si al Ministerului de Finante

Banca isi da acordul atat in nume propriu, cat si in numele statului roman pentru preluarea finantarii. Pentru cesiunea in programul Noua Casa, procesul implica aprobari de la banca, FNGCIMM si Ministerul Finantelor. De asemenea, pentru inchirierea unui imobil achizitionat prin program, este necesar acordul bancii si al Ministerului Finantelor Publice.

Concluzie

Contractul de cesiune imobiliar reprezinta, fara indoiala, un instrument juridic esential pentru transferul drepturilor si obligatiilor contractuale in domeniul imobiliar. Dupa cum am vazut, acest mecanism legal ofera flexibilitate considerabila in situatii diverse, de la dificultati financiare pana la oportunitati neprevazute de investitii.

Procesul de cesiune, desi aparent complex, devine accesibil atunci cand urmam pasii corecti: identificarea unui cesionar potrivit, redactarea atenta a contractului, obtinerea consimtamantului tuturor partilor implicate si autentificarea notariala. Astfel, transferul pozitiei contractuale se realizeaza in conditii de siguranta juridica pentru toti participantii.

Aplicabilitatea cesiunii este deosebit de relevanta pentru programul Noua Casa si creditele ipotecare, unde restrictiile de vanzare pot fi depasite prin acest mecanism legal. Totusi, trebuie sa tinem cont ca cesionarul trebuie sa indeplineasca criteriile de eligibilitate specifice si sa obtina acordul institutiilor financiare implicate.

Cadrul legislativ, bazat pe prevederile Codului Civil si completat de Legea nr. 243/2024, asigura protectia tuturor partilor implicate in procesul de cesiune. Prin urmare, cesiunea nu reprezinta doar o solutie practica, ci si una reglementata corespunzator din punct de vedere legal.

La final, cesiunea imobiliara ramane o optiune valoroasa pentru cei care doresc sa transfere drepturi si obligatii contractuale fara a suporta penalitati sau a renunta la beneficiile dobandite anterior. Cunoasterea acestui instrument juridic si aplicarea lui corecta pot face diferenta intre pierderi financiare semnificative si solutii avantajoase pentru toate partile implicate