Extrasul de carte funciara - Ce este, valabilitate si cat costa?

Extrasul de carte funciară este ca un buletin al proprietății tale, documentul de care nu poți face abstracție atunci când vine vorba de tranzacții imobiliare!

Te-ai întrebat vreodată ce conține acest document esențial și de ce este atât de important în orice tranzacție imobiliară? Ei bine, extrasul de carte funciară reprezintă dovada dreptului de proprietate sau a altor drepturi care pot fi înregistrate în cartea funciară. De fapt, este actul de identitate al imobilului tău, care îți spune tot ce trebuie să știi despre istoricul și situația actuală a acestuia.

Acest document oficial este reglementat prin Legea nr.7/1996, republicată și modificată în 2013, a cadastrului și a publicității imobiliare. În esență, extrasul de carte funciară conține trei părți importante: Registrul de proprietate, Registrul dreptului de proprietate și Registrul de taxe.

Știai că există trei tipuri de extrase? Pentru informare, in extenso și pentru autentificare, fiecare cu rolul și costul său specific. Vorbind despre costuri, extrasul pentru informare costă 20 de lei pe exemplar, cel in extenso 5 lei per pagină față/verso, iar cel pentru autentificare ajunge la 40 de lei pe exemplar. În plus, vine o veste bună pentru proprietari: începând cu 2025, Legea 7/1996 a primit un update important care permite obținerea gratuită a extraselor pentru informare și in extenso!

În acest articol, vom explora împreună ce este extrasul de carte funciară, ce conține, cum îl poți obține, cât costă și, nu în ultimul rând, cât timp este valabil. Hai să descoperim împreună toate informațiile de care ai nevoie pentru a naviga cu ușurință prin lumea documentelor imobiliare!

Ce este extrasul de carte funciară și ce conține?

Pentru început, vreau să explic în detaliu ce reprezintă acest document esențial în tranzacțiile imobiliare din România. Documentul pe care îl analizăm astăzi are o importanță deosebită în sistemul cadastral românesc.

Definiția extrasului de carte funciară

Extrasul de carte funciară reprezintă un document oficial eliberat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) prin intermediul Oficiilor de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI). Acest document certifică situația juridică actuală a unui imobil la momentul întocmirii sale. Este, de fapt, o dovadă oficială a dreptului de proprietate sau a altor drepturi care pot fi înregistrate în cartea funciară.

În esență, extrasul oferă transparență și siguranță în tranzacțiile imobiliare, garantând că informațiile legale referitoare la un imobil sunt corecte și actualizate. Procedura de întocmire și utilizare a acestui document este reglementată prin Legea Cadastrului și a Publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată și modificată în 2013.

Ce este cartea funciară și cum funcționează

Cartea funciară este un registru public oficial utilizat în sistemul de cadastru și publicitate imobiliară din România. Aceasta are scopul de a înregistra și evidenția situația juridică a imobilelor. Este, de asemenea, un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, care cuprinde toate imobilele de pe întreg teritoriul țării.

Cartea funciară funcționează ca un fel de "carte de identitate" pentru o proprietate. Fiecare imobil are o înregistrare oficială și poate fi verificat public, ceea ce sporește siguranța juridică în domeniul imobiliar. Înregistrarea proprietății la Registrul Cadastral și de Carte Funciară este obligatorie pentru toți proprietarii, fie persoane fizice, fie persoane juridice.

Mai exact, cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor și înscrierile referitoare la drepturile reale imobiliare, la drepturile personale, la acte, fapte sau raporturi juridice care au legătură cu imobilele. Publicitatea imobiliară se îndeplinește pe tot teritoriul țării prin cartea funciară.

Structura extrasului: descriere, proprietar, sarcini

Extrasul de carte funciară are o structură bine definită, fiind împărțit în trei părți principale:

1. Partea I (foaia de avere) - Descrierea imobilului:

• Numărul cadastral și numărul de ordine
• Suprafața imobilului exprimată în metri pătrați
• Adresa exactă și destinația imobilului
• Categoria de folosință (locuință, teren, spațiu comercial)

2. Partea a II-a (foaia de proprietate) - Proprietari și acte:

• Datele de identificare ale proprietarului/proprietarilor
• Actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate
• Modul în care a fost dobândit imobilul (cumpărare, moștenire, donație)
• Strămutările proprietății

3. Partea a III-a (foaia de sarcini) - Sarcini:

• Ipoteci, privilegii imobiliare
• Sechestre, executarea unei hotărâri judecătorești
• Servituți, uzufruct, drept de folosință
• Interdicții de înstrăinare sau grevare
• Litigii în curs care implică imobilul

Dacă extrasul nu conține sarcini, se menționează explicit "NU SUNT" în această secțiune.

De asemenea, în cazul unui extras de carte funciară in extenso, veți găsi și istoricul complet al imobilului, inclusiv foștii proprietari și modificările aduse de-a lungul timpului.

În funcție de scopul pentru care este solicitat, extrasul poate fi de mai multe tipuri, fiecare având utilizări specifice în tranzacțiile imobiliare, aspect pe care îl voi detalia în secțiunile următoare ale articolului.

Tipuri de extrase de carte funciară

În funcție de scopul utilizării, extrasul de carte funciară se împarte în trei tipuri distincte, fiecare având rol specific în tranzacțiile imobiliare. Să analizăm în detaliu fiecare variantă pentru a înțelege când și cum se folosesc.

Extras pentru informare

Extrasul pentru informare reprezintă varianta de bază, oferind date actuale despre proprietate. Acest document nu are valoare juridică, având doar caracter informativ și nu poate fi utilizat pentru încheierea tranzacțiilor imobiliare. Oricine poate solicita un astfel de extras, fără a justifica interesul asupra imobilului respectiv.

Conținutul unui extras pentru informare include:

• Descrierea tehnică a imobilului (suprafața, numărul de încăperi, dependințe)
• Informații despre categoriile de folosință și cotele părților comune
• Date despre proprietari și actele în baza cărora s-a înscris dreptul de proprietate
• Situația juridică actuală, inclusiv eventuale sarcini sau procese

Acest tip de extras este ideal pentru verificări preliminare ale unei proprietăți sau pentru obținerea unei imagini de ansamblu asupra situației tehnico-juridice a imobilului.

Extras in extenso

Extrasul in extenso este mai complex, conținând toate informațiile din extrasul pentru informare plus istoricul complet al proprietății. Acesta prezintă cronologic toate modificările înregistrate de la constituirea cărții funciare până în prezent, inclusiv detalii despre foștii proprietari.

De asemenea, acest document nu are valoare juridică, însă poate fi folosit pentru:

• Dosare de credit
• Utilizarea proprietății ca garanție bancară
• Eliberarea unor acte personale
• Stabilirea succesiunii
• Alte situații prevăzute de lege

Copia cărții funciare (in extenso) este un document care oferă acces la toate modificările făcute de-a lungul timpului într-o carte funciară.

Extras pentru autentificare

Acesta este singurul tip de extras care poate fi folosit în tranzacții imobiliare. Poate fi solicitat exclusiv de către notarii publici, în numele titularilor, printr-o cerere scrisă care conține semnătura și sigiliul unic al notarului.

Când un notar solicită acest extras pentru o proprietate implicată într-o tranzacție, cartea funciară a respectivului imobil este blocată până la finalizarea procedurii, împiedicând alte persoane să solicite informații despre imobil. Această măsură previne potențialele fraude și protejează tranzacția, garantând existența unui singur cumpărător.

Perioada de valabilitate pentru extrasul de autentificare este de 10 zile de la eliberare, fiind singurul document care poate dovedi schimbarea proprietarului unui imobil.

Diferențe între cele trei tipuri

Principalele diferențe dintre cele trei tipuri de extrase constau în:

Valoare juridică: Doar extrasul pentru autentificare are valoare juridică și poate fi folosit în tranzacții imobiliare. Celelalte două tipuri au doar rol informativ.

Solicitanți: Extrasele pentru informare și in extenso pot fi cerute de orice persoană, fără justificarea motivului, în timp ce extrasul pentru autentificare poate fi solicitat exclusiv de notarii publici.

Conținut: Extrasul pentru informare prezintă situația actuală a imobilului, extrasul in extenso adaugă istoricul complet, iar extrasul pentru autentificare oferă informațiile necesare pentru tranzacționare.

Efecte: La solicitarea extrasului pentru autentificare, cartea funciară se blochează temporar, prevenind alte operațiuni asupra imobilului. Acest blocaj nu apare la celelalte tipuri de extrase.

Cum se obține extrasul de carte funciară

Obținerea extrasului de carte funciară s-a simplificat considerabil în ultimii ani. Există acum mai multe modalități prin care putem procura acest document important, fie online, fie la ghișeele oficiilor teritoriale.

Obținerea online prin platforma ANCPI

Cea mai rapidă metodă de a obține un extras de carte funciară este prin intermediul platformelor digitale. Astfel, pot alege între:

• Platforma MyEterra - Lansată în 2 iunie 2025, această platformă este destinată exclusiv proprietarilor de imobile. Pot crea un cont și obține gratuit extrasele de carte funciară pentru informare și extrasele de plan cadastral pentru proprietățile mele.
• Platforma epay.ancpi.ro - Pentru extrase de informare, taxa este de 20 lei, considerabil mai mică față de 42-58 lei cât percep intermediarii. Documentul poate fi descărcat în câteva minute dacă imobilul este digitalizat.

Pentru autentificarea în MyEterra, pot folosi sistemul ROeID sau alte metode de validare a identității, inclusiv prezentarea la ghișeu o singură dată pentru verificarea identității.

Obținerea la ghișeu

Alternativ, pot obține extrasul și direct de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI):

4. Completez cererea tip la ghișeu
5. Achit taxa corespunzătoare
6. Ridic extrasul după aproximativ două zile lucrătoare

Pentru extrase în regim de urgență, taxa este de 100 lei, adică de 5 ori valoarea tarifului normal.

Acte necesare extras carte funciară

Pentru obținerea extrasului de carte funciară sunt necesare:

• Cerere tip completată
• Act de identitate (carte de identitate sau pașaport)
• Numărul cadastral al imobilului sau adresa exactă
• Dovada plății taxei (dacă este cazul)

În cazul extrasului pentru autentificare, este obligatorie și solicitarea notarului, plus datele de identificare ale solicitantului, individualizarea imobilului prin indicarea numărului cărții funciare și a numărului cadastral.

Cine poate solicita un extras

Accesul la extrasele de carte funciară depinde de tipul acestora:

• Extrasul pentru informare și in extenso - Poate fi solicitat de orice persoană fizică sau juridică, fără a justifica motivul. Aceasta deoarece extrasele respective au doar rol informativ și nu modifică situația juridică a proprietății.
• Extrasul pentru autentificare - Poate fi solicitat exclusiv de către notari, în vederea autentificării actelor juridice prin care se constituie, se modifică sau se transmite un drept real imobiliar.

Verificarea situației juridice a unei proprietăți prin intermediul extrasului de carte funciară este esențială în multe situații: cumpărarea sau vânzarea unui imobil, obținerea unui credit ipotecar, închirierea unei proprietăți, conectarea utilităților sau clarificarea drepturilor în cazul succesiunilor și litigiilor.

Cât costă un extras de carte funciară

Costurile pentru obținerea extrasului de carte funciară variază în funcție de tipul documentului solicitat și de modalitatea de obținere. Totuși, începând cu 2025, au intrat în vigoare reglementări noi care aduc vești bune pentru proprietari.

Tarife pentru fiecare tip de extras

Prețurile pentru extrasele de carte funciară sunt stabilite prin ordinul ANCPI și diferă în funcție de tipul de extras solicitat:

• Extras de carte funciară pentru informare: 20 lei/imobil prin platformele online și 25 lei/imobil la ghișeele OCPI
• Extras de carte funciară in extenso: 5 lei/pagină față-verso
• Extras de carte funciară pentru autentificare: 40 lei/exemplar

Pentru obținerea online a extrasului pentru informare prin platforma epay.ancpi.ro, costul este mai avantajos (20 lei) comparativ cu varianta de la ghișeu (25 lei). Aceste tarife sunt stabilite oficial prin Ordinul nr. 16/2019 privind aprobarea tarifelor pentru serviciile furnizate de ANCPI.

Taxe de urgență și excepții

În situațiile în care timpul este limitat, pot solicita eliberarea extrasului în regim de urgență, însă cu costuri suplimentare:

• Taxa standard de urgență reprezintă de 4 ori valoarea tarifului normal, dar nu mai mult de 5.000 lei pe serviciu
• Pentru extrasul de informare: 100 lei în regim de urgență
• Pentru extrasul de autentificare: 200 lei în regim de urgență

Termenul normal de eliberare este de 2 zile lucrătoare (fără a include ziua depunerii cererii), iar în regim de urgență, acest termen se reduce la 1 zi lucrătoare. În cazul cărților funciare digitalizate, extrasul online se furnizează imediat, fără necesitatea plății taxei de urgență.

Gratuități pentru proprietari în 2025

O veste excelentă pentru proprietari este că, începând cu 2025, au fost introduse gratuități pentru anumite tipuri de extrase:

• Din 7 aprilie 2025: extrasele de carte funciară pentru informare și extrasele de plan cadastral se obțin gratuit la ghișeu pentru proprietari
• Din 2 iunie 2025: aceleași tipuri de extrase se pot obține gratuit online prin platforma MyEterra

Pentru a beneficia de această facilitate, trebuie să fiu proprietarul imobilului sau reprezentantul primăriei/consiliului județean în numele proprietarului. Pentru obținerea gratuită online, este necesară crearea unui cont în aplicația MyEterra cu autentificare prin ROeID (sistemul românesc de identitate electronică).

Conform datelor oficiale, în 2024 au fost eliberate peste 3,5 milioane de extrase de carte funciară pentru informare, generând încasări de aproximativ 60 milioane de lei pentru ANCPI. Noile reglementări aduc astfel economii semnificative pentru proprietarii de imobile.

Cât este valabil extrasul de carte funciară

Perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară depinde în primul rând de tipul documentului solicitat. Fiecare categorie are termene diferite, stabilite prin legislația în vigoare.

Valabilitate pentru informare și in extenso

Extrasele de carte funciară pentru informare și cele in extenso nu au o dată de expirare strict definită. Acestea reprezintă o „fotografie" a situației juridice și tehnice a imobilului la momentul eliberării. Totuși, cu trecerea timpului, informațiile pot deveni irelevante sau inexacte, deoarece nu reflectă eventualele modificări recente. De obicei, instituțiile solicită ca extrasele să nu fie mai vechi de 30 de zile pentru a avea un grad mai mare de încredere în actualitatea informațiilor.

Valabilitate pentru autentificare

În contrast, extrasul de carte funciară pentru autentificare are un termen de valabilitate clar stabilit: 10 zile lucrătoare. Acest termen se calculează începând cu ziua și ora înregistrării cererii în registrul general de intrare și terminând cu sfârșitul celei de-a zecea zile. Documentul poate fi folosit exclusiv la autentificarea actelor notariale, conform art. 35 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată.

Recomandări privind actualizarea

Deși formal un extras de informare nu expiră, actualizarea lui este esențială în următoarele situații:

• Înainte de tranzacții imobiliare
• Pentru obținerea creditelor ipotecare
• La solicitarea autorizațiilor de construcție
• Când apar modificări în situația proprietății

Un extras actualizat asigură transparența juridică, siguranța în tranzacții și conformitatea legală cu situația reală a imobilului.

Concluzie

Extrasul de carte funciară reprezintă, fără îndoială, un element esențial în orice tranzacție imobiliară din România. După cum am văzut, acest document oferă transparență completă asupra situației juridice a proprietății tale și te protejează împotriva potențialelor probleme legale.

Cele trei tipuri de extrase - pentru informare, in extenso și pentru autentificare - servesc unor scopuri diferite. Primul îți oferă o imagine de ansamblu, al doilea prezintă istoricul complet, iar ultimul, singurul cu valoare juridică, este indispensabil pentru finalizarea tranzacțiilor.

Vestea bună constă în faptul că începând cu 2025, proprietarii beneficiază de gratuitate pentru extrasele de informare și in extenso, atât la ghișeu cât și prin platforma MyEterra. Această modificare legislativă aduce economii considerabile, având în vedere că anual se eliberează milioane de astfel de documente.

Deși extrasele pentru informare și in extenso nu au o dată de expirare strictă, recomand actualizarea lor frecventă, mai ales înainte de tranzacții importante. Extrasul pentru autentificare, pe de altă parte, are o valabilitate clară de 10 zile lucrătoare.

Procesul de obținere s-a simplificat considerabil prin platformele digitale, extrasul putând fi acum obținut în câteva minute pentru imobilele digitalizate. Costurile rămân accesibile chiar și pentru extrasele care nu beneficiază de gratuitate.

Astfel, cunoașterea tuturor acestor aspecte te va ajuta să navighezi cu încredere prin procesele imobiliare și să eviți situațiile neplăcute care pot apărea atunci când situația juridică a unei proprietăți nu este pe deplin clarificată. Extrasul de carte funciară devine, deci, aliatul tău de nădejde în orice demers legat de proprietățile imobiliare