Intabulare casa: Ce este, cat costa si cat dureaza?

Ce este intabularea casei?

Intabularea casei reprezintă înscrierea oficială a dreptului de proprietate în Cartea Funciară, document public care atestă cine este proprietarul unui imobil și ce sarcini există asupra lui. Este procedura prin care se constituie, se grevează, se restrânge ori se stinge un drept real asupra unei proprietăți imobiliare. Mai exact, această înscriere în Cartea Funciară transformă dreptul de proprietate în unul opozabil față de terți, nu doar între părțile semnatare ale actului.

Legea 7/1996 republicată stabilește clar: „Cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică a tuturor imobilelor". Prin urmare, în timp ce cadastrul reprezintă partea tehnică, intabularea constituie componenta juridică a acestui sistem. În majoritatea cazurilor, aceste două proceduri se realizează împreună, însă există și situații excepționale.

Fără intabulare, un imobil este considerat incomplet din punct de vedere al documentației de proprietate, ceea ce conduce la imposibilitatea tranzacționării legale. Astfel, o casă neintabulată nu poate fi vândută, ipotecată, donată sau schimbată și nu poate face obiectul unor tranzacții legale majore.

Drepturile reale care pot fi înscrise prin intabulare includ:

• Dreptul de proprietate
• Dreptul de superficie
• Dreptul de uzufruct
• Dreptul de uz și abitație
• Dreptul de servitute
• Dreptul de administrare
• Dreptul de concesiune
• Dreptul de folosință
• Drepturile reale de garanție

Intabularea unei case reprezintă, de fapt, echivalentul cărții de identitate pentru o persoană fizică. În Cartea Funciară se menționează numele proprietarului actualizat, precum și detalii care stabilesc cu precizie locul și informațiile referitoare la proprietate, cum ar fi vecinătățile și suprafața.

(aici ma zgarie pe timpan exprimarea): imposibilitatea de a vinde legal imobilul, de a obține un credit ipotecar, de a realiza partaje sau succesiuni complete și blocaje la obținerea autorizațiilor pentru diverse lucrări. De asemenea, intabularea este indispensabilă pentru orice operațiune în care o proprietate imobiliară intră într-o tranzacție sau folosință.

Scopul final al oricărei documentații cadastrale este înscrierea în Cartea Funciară pentru recunoașterea oficială a dreptului de proprietate, conferind proprietarului o poziție juridică clară și o valoare sporită a imobilului.

Cand si de ce este necesara intabularea?

Necesitatea intabulării apare în mai multe situații juridice importante pentru proprietari. Legea română impune această procedură ori de câte ori se dorește tranzacționarea unui imobil, indiferent dacă vorbim despre vânzare-cumpărare, donație sau un contract de schimb.

În primul rând, intabularea devine obligatorie după achiziționarea unei proprietăți pentru înregistrarea noului proprietar și recunoașterea legală a drepturilor sale. De asemenea, este indispensabilă pentru construcțiile nou finalizate sau pentru modificările majore aduse imobilelor existente, garantând astfel recunoașterea lor oficială și utilizarea conform destinației prevăzute.

Moștenitorii trebuie să efectueze intabularea pentru a-și înscrie drepturile succesorale în Cartea Funciară, altfel nu pot dispune legal de imobilul moștenit. Totodată, operațiunile de dezmembrare (parcelarea unui teren) sau alipire (unirea mai multor parcele) necesită finalizarea acestei proceduri pentru a reflecta corect noua configurație a proprietății.

Un alt motiv esențial pentru care intabularea este necesară îl reprezintă garantarea cu imobilul în cazul obținerii unui credit ipotecar. Fără această formalitate, accesul la finanțare devine semnificativ mai dificil, băncile solicitând intabularea proprietății înainte de acordarea unui împrumut garantat cu aceasta.

Conform articolului 885 din Codul Civil, dobândirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se realizează exclusiv prin înregistrarea acestora, bazându-se pe actul sau faptul justificativ. Deși procedura nu este impusă explicit prin lege ca având caracter constitutiv, absența ei generează imposibilitatea efectuării oricăror operațiuni ce vizează dreptul de proprietate asupra imobilului.

Intabularea oferă cea mai solidă dovadă a dreptului de proprietate față de terțe persoane. În lipsa ei, pot apărea dispute costisitoare și îndelungate privind proprietarul de drept al imobilului. Prin urmare, deși procesul poate părea complicat și de durată, beneficiile pe termen lung compensează efortul inițial, conferind proprietarului siguranță juridică și posibilitatea de a dispune legal de proprietatea sa.

Acte necesare pentru intabularea unei case

Pentru intabularea unei case este necesară întocmirea unui dosar complet cu documentele care dovedesc atât dreptul de proprietate, cât și caracteristicile tehnice ale imobilului. Acest proces implică mai multe tipuri de acte oficiale, fiecare având un rol specific în cadrul procedurii.

Act de proprietate (contract, certificat de mostenitor etc.)

Actul de proprietate reprezintă fundamentul juridic al întregii proceduri de intabulare. Acest document poate îmbrăca mai multe forme, în funcție de modalitatea de dobândire a imobilului:

• Contract de vânzare-cumpărare în copie legalizată
• Certificat de moștenitor, inclusiv toate actele de proprietate invocate în certificatul de moștenitor
• Contract de donație în copie legalizată
• Hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă
• Act de partaj voluntar

Toate aceste documente trebuie prezentate în copii legalizate la notariat. În cazul caselor construite înainte de 1 august 2001, intabularea se poate realiza și în lipsa autorizației de construire, bazându-se pe certificatul de atestare fiscală care confirmă achitarea obligațiilor fiscale.

Documentație cadastrală avizată

Documentația cadastrală constituie componenta tehnică a dosarului și include:

• Planuri de amplasament și delimitare a imobilului
• Releveul construcției (schițe și măsurători)
• Memoriu tehnic cu descrierea imobilului

Această documentație trebuie întocmită de un expert cadastral autorizat de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Pentru construcțiile noi sau modificate, este necesară și autorizația de construire împreună cu procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, ambele în copii legalizate.

Certificat fiscal de la primărie

Certificatul fiscal este un document administrativ care atestă plata taxelor și impozitelor pentru imobilul respectiv. Acesta se eliberează de către Direcția de Taxe și Impozite din cadrul primăriei pe raza căreia se află imobilul. Valabilitatea certificatului fiscal este de 30 de zile de la data eliberării.

Pentru obținerea acestuia, proprietarul trebuie să depună o cerere însoțită de două timbre fiscale în valoare de 4 lei pentru persoane fizice. Certificatul se eliberează în aproximativ 2-3 zile lucrătoare și trebuie să conțină mențiunea "pentru cadastru și intabulare" precum și valoarea de impozitare a clădirii.

Cerere de intabulare și dovada plății taxei

Procesul de intabulare începe prin completarea unei cereri-tip de înscriere (formular standardizat) care trebuie depusă la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județul în care se află imobilul. Această cerere trebuie însoțită de dovada plății taxei de intabulare care este calculată astfel:

• 0,15% din valoarea imobilului pentru persoane fizice (minimum 60 lei/imobil)
• 0,5% din valoarea imobilului pentru persoane juridice

Adițional, se percepe și tariful pentru recepția cadastrală și înființarea cărții funciare în valoare de 120 lei/imobil. Pentru serviciile furnizate în regim de urgență, se achită un tarif suplimentar de 4 ori valoarea tarifului normal.

Cat costa si cat dureaza intabularea casei?

Costurile și durata procesului de intabulare variază în funcție de mai mulți factori, inclusiv tipul proprietății și regimul de procesare ales.

Costuri standard pentru intabulare

Tarifele pentru intabularea casei sunt stabilite prin lege de către ANCPI și se calculează diferențiat. Pentru persoanele fizice, taxa reprezintă 0,15% din valoarea imobilului, în timp ce persoanele juridice plătesc 0,5%. Totuși, taxa minimă nu poate fi mai mică de 60 lei pentru fiecare proprietate. Adițional, se percep și costurile pentru recepția cadastrală și înființarea cărții funciare în valoare de 120 lei/imobil. Prețul final include atât onorariul pentru întocmirea dosarului cadastral, cât și taxele percepute de OCPI.

Durata procesului in regim normal

Conform Ordinului nr. 1764/2019, termenul standard de eliberare a încheierii de intabulare este de 7 zile lucrătoare. Cu toate acestea, întregul proces pentru un apartament poate dura aproximativ 30 de zile. Pentru terenuri intravilane, procesul poate ajunge la 30-60 de zile, iar în cazul terenurilor extravilane fără plan parcelar avizat, durata se poate prelungi până la 1-3 luni.

Regim de urgenta si costuri suplimentare

Pentru accelerarea procesului, ANCPI oferă posibilitatea intabulării în regim de urgență cu termen de 2 zile lucrătoare[161]. Această opțiune presupune achitarea unui tarif suplimentar de 4 ori valoarea tarifului normal, plafonat la maximum 5.000 lei. De exemplu, pentru o taxă standard de 75 lei, tariful de urgență ar fi de 375 lei (de 4 x tariful standard, este 300 lei, nu 375. Sau este 75 + 75 x 4 ?!). Prin urmare, costul total al serviciului de urgență include atât tariful normal, cât și această taxă suplimentară.

Factori care pot prelungi durata

Deși există termene legale, mai mulți factori pot întârzia procesul. Printre aceștia se numără documentația incompletă, volumul mare de cereri la OCPI, necesitatea unor clarificări suplimentare solicitate prin referat sau existența unor cereri multiple pentru același imobil. În cazul proprietăților complexe, cum ar fi terenurile extravilane sau cele cu litigii, sunt necesare verificări suplimentare care prelungesc durata.

Concluzie

Intabularea casei este un proces esențial pentru a-ți securiza dreptul de proprietate și pentru a putea vinde, închiria sau ipoteca imobilul fără probleme juridice. Deși poate părea complicat prin prisma actelor și a termenelor, respectarea pașilor corecți și alegerea regimului de procesare potrivit te pot scuti de întârzieri și costuri suplimentare.

Dacă te pregătești să achiziționezi sau să construiești o locuință, este important să iei în calcul din timp cheltuielile și durata aferente procesului de intabulare